¿Es momento de comprar, de vender o conviene esperar? Desarrolladores y brokers analizan la coyuntura antes del cambio de gobierno.
por MARÍA EUGENIA USATINSKY
La baja del 20% en la cotización del dólar blue -pasó de $ 15 a $ 12,50- y la posibilidad de que el próximo gobierno elimine el cepo cambiario hacen que 2016 se vea como una bisagra para el sector. Si bien el año que viene estará signado por la incertidumbre que rodea el cambio de políticas y equipo económico, durante los últimos tres meses ya comenzaron a palparse algunas señales positivas en el mercado inmobiliario local.
Los números del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) registraron en marzo 2748 operaciones de venta, lo que representó por primera vez una suba en la cantidad de escrituraciones (23,6% interanual) luego de ocho meses consecutivos de caída. Es la tercera oportunidad en que se aprecia un aumento desde que se inició el cepo cambiario en 2011.
Para Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades, esta leve mejoría en la dinámica del sector se debe a que «no se cumplieron los fallidos pronósticos que -desde hace dos o tres años- se hacen sobre que la economía volaba por los aires. Entonces, la gente comienza a animarse».
El mercado se mueve, de eso no quedan dudas. Hacia dónde va el negocio, en qué y cuándo invertir son algunas de las claves a descifrar para entender la coyuntura y lograr posicionarse con éxito de cara al futuro.
Precios, en ascenso
Los valores de las propiedades tuvieron una baja en dólares de entre el 15 y el 20% en relación a 2011, según afirman desde LJ Ramos. Pero, la perspectiva es que se recuperarán e incrementarán a partir de 2016. «Este 20% el dólar se lo ganó a la propiedad y creemos que ahora la propiedad le va a ganar al dólar. Con esta expectativa, la gente que cuenta con ahorros está pensando en volcarlo al real estate», destaca Diego Cazes, gerente General de la inmobiliaria.
Con los resultados de marzo se observa que el Índice desarrollado por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) marca una suba de 0,51% en los valores nominales de la oferta en venta y un alza del 32,6% para alquiler respecto a los niveles de un año atrás, alineados en este caso con la inflación. «Los precios se mantienen pero tendrán una fuerte suba en los próximos meses del año por el efecto inflacionario», sostiene Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos, firma con varios emprendimientos en la zona de Pilar.
Demanda creciente
Acorde a los datos informados por Christian Brosens, country manager del relanzado portal Zonaprop que fue adquirido recientemente por Navent, el mercado se reactiva: registraron un incremento del 35% en la cantidad de consultas de venta y un 18% en las de alquiler durante marzo, respecto a febrero del mismo año. El segmento más buscado es el de departamentos a estrenar de 2 y 3 ambientes en el corredor norte de la Ciudad.
«En los últimos tres meses en la zona centro las operaciones aumentaron entre un 15 y 20%. La gente tiene menos temor a invertir. El inversor de inmuebles terminados volvió a aparecer pero no hay mucho movimiento en construcciones», detalla Cazes.
Migliorisi advierte que «los años electorales afectan la toma de decisiones y este año no es la excepción. A pesar de ello se observa un incremento considerable de consultas (un 30% más que durante el primer cuatrimestre del 2014) y eso sin duda es una buena señal hacia el corto plazo». Aunque reconoce que «muchos compradores deciden esperar para ver cómo será el nuevo gobierno y eso dilata decisiones que, seguramente, se concretarán el año próximo».
Mismo target
«El perfil del inversor local sigue siendo el mismo de los últimos años. Por un lado, se encuentran los que tienen recursos limitados de inversión (que son la mayoría) y utilizan las propiedades en primera medida como posibilidad de ahorro. Por otro lado, están los players medianos y grandes que se quedaron más quietos en los últimos años pero que de a poco van viendo que las oportunidades empiezan a escasear. Nosotros ya estamos en contacto con fondos extranjeros que visualizan esto en el mercado», explica Leonardo Rodríguez Nader, CEO de Edfan Desarrollos.
En cuanto a nuevos proyectos, Gustavo Llambías, socio de la firma Real Estate Developers (RED) y vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), tiene sus reparos: «El mercado sigue con muy baja actividad, cosa que se ve reflejada por ejemplo en los niveles de permisos de obras nuevas que publica el Gobierno de la Ciudad, que están en los pisos históricos. La demanda, muy reticente en general, sigue concentrada en el 20% más rico de la población que está muy bien servido y sin necesidades insatisfechas».
Elección premium
Eduardo Costantini, fundador del grupo Consultatio, desarrollador de Nordelta, considera que al elegir el tipo de inversión «la localización es fundamental y sus atributos también. Las propiedades -como todo en la vida- si son las mejores y tienen ventajas comparativas, es la mejor manera de estar protegido aún en época de crisis porque este tipo de propiedades baja menos proporcionalmente. Las de segunda calidad sufren mucho más, son más elásticas».
Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, concuerda: «Las buenas propiedades siempre van a ser valoradas. Si se captan oportunidades en buenas zonas no hay duda de que los valores subirán, o al menos no bajarán y acompañarán la apreciación general que habrá con el ingreso (¿masivo?) de dólares post cambio y virtual camino de estabilización con un nuevo equipo económico al frente».
Miradas del exterior
Sobre el posible interés de inversores internacionales, Llambías explica: «Hay contactos iniciales con fondos extranjeros pero nadie concretará aún negocios de inversión sin reglas claras con respecto al modo en que puedan transferir utilidades a sus países de origen». Por su parte, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, considera que «se está empezando a ver intereses de extranjeros en el negocio de real estate local porque saben que el precio del metro cuadrado en Buenos Aires está bajo respecto a otras ciudades de Sudamérica».
Portfolio
En la relación venta-alquiler de oficinas, el promedio entre 2008 y 2013 de operaciones de alquiler siempre superaron el 90% del total comercializado. En 2014 la relación cambia ligeramente, dando un 87% de alquileres contra un 13% de ventas. «Esto es una consecuencia directa del cepo, la imposibilidad de remesar divisas por las empresas al exterior los decidió a volcar esos capitales a la compra de inmuebles premium (edificios de oficinas AAA) en ubicaciones de excelencia», aseguran desde LJ Ramos en su último informe. Allí también afirman que «la cercanía de las elecciones pinta de optimismo a los directivos de las empresas. Expectativas de cambios de política, mayor flexibilización de la economía y una mayor inserción del país en el mundo alientan a inversores, desarrolladores y firmas a activarse luego de un largo letargo».
«Nunca había sucedido en el mercado inmobiliario argentino que las empresas compraran oficinas para capitalizarse. Los asesores financieros actualmente recomiendan tener no menos del 30% del portfolio colocado en inversiones inmobiliarias», afirma Cazes.
Viviendas reactivas
«El mercado residencial de unidad terminada, luego de haber estado prácticamente en cero durante bastantes meses, empieza a tener movimiento y trajo alivio sobre todo a los brokers. Esto está motorizado por la gente que se dio cuenta que quedarse en dólares dejaba de ser negocio, luego de varios meses de quietud cambiaria y con un dólar blue que bajó. Además -aunque en menor escala- por el aprovechamiento de los cedines como herramienta de blanqueo», analiza Spina.
Finalizado el primer cuatrimestre, en LJ Ramos notaron un aumento significativo en las consultas. En 2014 las averiguaciones y operaciones realizadas se concentraron mayormente en valores hasta u$s 300.000 y a partir de u$s 600.000 en la zona de Palermo. En Zona Norte las áreas más demandadas fueron San Isidro, Vicente López y, en barrios cerrados, el corredor Bancalari y Nordelta.
«La gente ya está comprando. En los emprendimientos Nordelta y Puertos del Lago no sólo vemos que esto pasa sino que se aprecia una mayor cantidad de inicios de obra. El propietario que tenía un terreno está pasando sus dólares a ladrillos porque sabe que el año que viene esa casa saldrá más cara en esa moneda», relata Costantini.
¡A la caza de tierras!
«Cada día quedan menos lotes para construir en buenas ubicaciones y muchos desarrolladores ya observan esto, por lo que reservan tierra en vistas a una nueva época de oro de la construcción como la que se vio entre 2003 y 2011», advierte Migliorisi.
Rius le da la razón. «Es un buen momento para la adquisición de tierras y posicionamiento estratégico, con el objeto de ir proyectando nuevos desarrollos, teniendo en cuenta las medidas que sean adoptadas por el nuevo Gobierno».
«El posicionamiento en tierra siempre es importante, hay muchos interesados en comprar pero la incidencia es alta. El que mejor se posicionó es el que compró hace uno o dos años», describe Altgelt.
Locales: ganan posiciones
Las empresas vienen aprovechando los altos niveles de vacancia para posicionarse en ubicaciones estratégicas, apostando a que la recuperación del consumo masivo los encontrará en zonas con mayor visibilidad. «Si bien a grandes rasgos el mercado sigue igual, se están generando nuevas operaciones, no en gran volumen pero sí en buenas ubicaciones y de buen metraje», cuentan desde la división Retail de LJ Ramos.
Según sus datos, a fines de 2014 había unos 280 locales vacíos en Capital Federal frente a los 130 de 2013, una suba superior al 110%. El nivel de ocupación ronda el 83% y el ideal siempre es del 95%. Cazes aborda el tema: «Hay un montón de locales desocupados en lugares espectacularmente buenos. Pero, en cuanto haya un poco de consumo, todos se ocuparán».
Alquileres versus inflación
En tanto el proceso inflacionario no se detenga, continuarán también los incrementos en los alquileres, en cuyos contratos se suelen establecer ajustes semestrales sobre el monto de renta. Durante 2015 la dinámica de los alquileres se mantiene con incrementos de 25%-30% anual, valores similares a los que se vieron en 2014. Para la unidad tipo de 2 ambientes de 42 m2 el valor de alquiler promedio ronda los $ 4200, acorde a los datos relevados por el equipo de Zonaprop.
Zonas por crecer y consolidar
«El mercado se orientó a los productos premium y para targets medio-alto concentrando la oferta en las ubicaciones de preferencia de estos segmentos. En Capital, Belgrano, Palermo, Puerto Madero han saturado la oferta y lo mismo pasa en Pilar. A su vez, hay una demanda contenida en ubicaciones que no han tenido la posibilidad de contar con oferta de producto diversificada en los últimos años.
En particular, la Ciudad tiene el desafío para la próxima década de definir cuál será su crecimiento y hacia qué barrios se orientará primero», evalúa Rodríguez Nader.
«En zonas premium uno duerme sin frazada. Ya sea en momentos buenos o malos se sabe que el valor resiste. Habría que ser precavidos con barrios de desarrolladores que no estén muy especializados», recomienda Cazes.
Créditos, aún ausentes
«La gran asignatura pendiente es el acceso a créditos hipotecarios razonables, es decir a largo plazo (30-40 años) a tasas de menos de dos dígitos. De esta forma se ampliaría considerablemente la cartera de propietarios», asegura Migliorisi.
Llambías destaca la relevancia de ampliar la base de demanda del negocio, al posibilitar el acceso a la vivienda de la clase media: «Deben resolverse las actuales trabas al crédito, sobre todo introduciendo una unidad de cuenta ajustada al estilo de la Unidad de Fomento chilena. Esta necesidad dependerá de la convicción del equipo que tome el gobierno por bajar la inflación a un dígito y recrear los elementos fundamentales del negocio inmobiliario».
Experiencia
Entre las claves del real estate, es fundamental buscar desarrolladores expertos, con trayectoria comprobable para asegurarse que las obras iniciadas serán concluidas sin complicaciones. Es un negocio que demanda cada día más profesionalización. «Antes de entrar en un desarrollo en pozo hay que analizar qué empresa llevará adelante el desarrollo y bajo qué figura lo hará. También tener en cuenta el nivel de crecimiento de la zona y que sea un desarrollo de fácil entrada y salida», aconseja el vicepresidente de Altgelt.
Lo que viene
«Los tres principales candidatos a presidente -más allá de sus matices- dicen lo mismo en las cuestiones que afectan al sector y eso es muy relevante para las expectativas de inversión. El consenso es que la macro mejorará después de las elecciones sea cual fuere el ganador y eso repercutirá sin dudas en el sector inmobiliario. A esos factores se suman las necesidades reales de vivienda y de compra de departamentos postergadas en estos cuatro años», describe Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades y vicepresidente segunda del CUCICBA.
Por su parte, Costantini advierte: «Habrá que ver el nivel de efectividad de la implementación del nuevo programa económico. El mercado libre es el mejor asignador de recursos. La inflación es un mal negocio político, retrasa el crecimiento y el acceso al crédito que, para la vivienda, es terrible porque no hay crédito hipotecario».
En la visión de Altgelt, «el mercado se mueve sobre la base de la confianza. Levantar el cepo y controlar la inflación ayudará mucho. Con una mayor demanda, los precios deberían subir».
Timing, el gran dilema
«Hay mucha incertidumbre y un wait and see generalizado. El mercado en esto tiene razón porque, amén que el ladrillo es resguardo de valor, la acción más penalizada es la mala entrada al negocio y muchos creen que puede haber un escenario donde puedan capitalizar una mejor oportunidad. La incertidumbre está dada porque el sólo hecho de cambio de gobierno, en sí, no va a garantizar un bienestar económico sino que será consecuencia del plan que se presente y el manejo de la conflictividad que, sin dudas, habrá en 2016», considera Spina.
«A partir de 2016, para el nuevo ciclo, habrá cambios en cuanto al cepo para que en el corto plazo la gente pueda acceder nuevamente a la compra de moneda extranjera libremente. El precio de las propiedades estimamos que crecerá levemente en algunas zonas y en otras se mantendrán los valores actuales», concluye el análisis Brosens.
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