El piso paralelo del dólar y la venta directa de los dueños, hace que las casas estén más caras aún.
Hay dueños que quieren vender y compradores que quieren comprar, pero el acuerdo no llega, quienes tienen el dólar cash hacen valer su posición y piden rebajas de hasta un 15% en el valor del inmueble.
Quienes poseen una parte pero no llegan al total, deben resignarse a tener que ofrecer una mayor cantidad de pesos por esa proporción que proponen cancelar en moneda local.
Esto, siempre y cuando el propietario acepte convertirlos al llamado dólar blue o celeste (este último, moviéndose a un valor intermedio entre el paralelo y el oficial).
El problema es que al haberse acelerado la tasa de devaluación -el fijado por el Banco Central ya cotiza a casi $5,00- y al escaparse su «colega», el informal, a más de $7,00, esa porción en pesos que deben ofrecer ahora es bastante más que hace unos meses.
«El dólar blue ahora está más caro y esto a su vez desplazó al celeste», reconoce a iProfesional.com un operador inmobiliario.
«Quien vende una propiedad piensa en dólares y hace los cálculos de esa manera», sostiene Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.
Y sus dichos quedan corroborados si se observan las pretensiones de los titulares de inmuebles, ya sea que éstas las formulen a través de inmobiliarias o en forma directa.
Dueño directo vende
Para conocer acerca de las exigencias de aquellos dueños que optan por la estrategia de «dueño directo vende», iProfesional.com consultó a varios de ellos para saber qué proporción están dispuestos a aceptar en pesos y a qué valor de dólar.
Cabe recordar que esta estrategia de venta directa tiene como «gancho» para atraer compradores la posibilidad de que los interesados se ahorren gastos en concepto de comisión de inmobiliaria.
«Podría aceptarle una parte en pesos, pero tenga en cuenta que el dólar oficial de $5,00 no existe. Mientras me pague una cifra más alta, podemos sentarnos a conversar», respondió a este medio un propietario de un dos ambientes del barrio de Belgrano.
En general, esa es la tónica de las respuestas que se escuchan ante la consulta.
«El precio de referencia está establecido en dólares, no me bajo de eso, pero se puede ver el pago de una parte en pesos. Habría que charlarlo en persona», respondió un señor que publicó un departamento de dos ambientes en Almagro, al que cotizó en 95.000 dólares.
Al repreguntarle, sinceró la cifra: $6,20.
En cuanto a la proporción de moneda local, señaló que a esa cotización estaba dispuesto a convalidar hasta un 60% del total en billetes con la carita de Roca.
A diferencia de lo observado en un relevamiento similar efectuado hace unos meses por iProfesional.com, ahora se nota una mejor predisposición a aceptar una mayor parte en moneda local.
En concreto, antes pocos propietarios querían más de un 30% en pesos, ahora ese porcentual puede ser del doble o más, conforme suba la cotización de conversión. Pero, lo que sí no ha cambiado, es el hecho de que el propietario no avala el valor oficial de $5,00.
En pesos más caro, en dólares más barato
Dentro de los propietarios que estuvieron dispuestos a cobrar en pesos, las frases corrieron por la misma línea en todos los casos.
«Se puede pagar una parte, incluso todo en pesos, pero no a menos de $6,50», aclaró la dueña de un tres ambientes en el barrio porteño de Caballito, publicado a un precio de 102.000 dólares.
Esta franja de entre $6,20 y $6,50 es la que en general está convalidando el mercado (se efectuaron algo más de 35 consultas).
El movimiento dentro de esa brecha depende de la calidad del inmueble, del grado de interés y demanda de la unidad y de cuánto es el porcentual que se solicita abonar en moneda local.
Lo que queda claro, entonces, es que esos $5,60 que regían hace seis meses -cuando este medio efectuó el mismo relevamiento- ya quedaron obsoletos.
Es decir, ahora debe desembolsarse cerca de un 15% más de moneda local.
Y aquí es donde radica una diferencia fundamental, de la que dan cuenta el mercado:
Para quienes tienen dólares y quieren convertirlos en ladrillos, las propiedades se abarataron, porque pueden obtener una mayor rebaja.
Para quienes cuentan con pesos, las mismas se encarecieron, dado que ahora el dólar celeste y el blue están más caros.
El dato no es menor. Si se considera, a modo de ejemplo, un departamento de u$s150.000:
En septiembre de 2011, es decir, justo antes del cepo -y con un billete verde oficial de $4,24 -se requerían de 141 sueldos promedio (en ese entonces el salario medio neto era de $4.504, según el INDEC).
En la actualidad, con mercado cambiario desdoblado -con un dólar celeste rozando los $6,50- se necesitan 168 remuneraciones (ahora el ingreso medio es de $5.796).
En otras palabras, para comprar el mismo departamento, y suponiendo que su precio no haya variado en dos años, ahora se necesita pagar un adicional de dos años y tres meses más de salario.
Al respecto, una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario, sobre casi 600 personas vinculadas con la actividad, revela que un contundente 94% considera un valor similar o superior a un tipo de cambio intermedio.
De hecho, un 56% del total admitió que su referente se acerca al dólar blue o paralelo.
Celeste tirando a azul
Más allá de que quienes venden «digieren» un poco más la idea de recibir algo en moneda local (tiempo atrás era más frecuente escuchar un «no rotundo»), en varios casos se han mencionado conceptos como el siguiente, expresado por el dueño de un tres ambientes ubicado sobre la avenida Rivadavia, dentro de la Ciudad de Buenos Aires:
«Se puede pagar gran parte en pesos, lo fundamental es que me alcancen para comprar los dólares equivalentes a lo que estoy solicitando», dijo el hombre, cuyo precio exigido es de 125.000 dólares.
Y agregó, sin dar demasiadas vueltas: «Para sincerarnos, pido lo que cuesta el paralelo, aunque se puede hacer un descuento sobre el precio final».
El propietario de una unidad ubicada en Palermo, que solicita 198.000 dólares, no dudó. «Puedo aceptar casi todo en pesos, pero sería a un cambio cercano a los $7,00».
Lo mismo señaló el poseedor de un dos ambientes en Barrio Norte: «Hasta un 30% del total tendríamos que acordar en $6,30. Pero si es el porcentaje es mayor no puedo sentarme a conversar por menos de $6,80».
Verdes en mano bajan el precio
Como contrapartida, quienes cuentan con dólares guardados encuentran condiciones más favorables para concretar una operación. Más aun si el titular está predispuesto a vender.
En estos casos, al decirse que se disponía de todos los billetes verdes, muchos propietarios se mostraron dispuestos a realizar un interesante descuento de entre un 10 y un 15 por ciento. Algunos, de hasta un 20%.
Curiosamente, este porcentual resulta similar a la devaluación que se espera en el mercado para la divisa oficial en el año. En buen romance, parecería ser que buscan compensar esa baja con el repunte previsto para el billete verde oficial.
Un ejemplo lo dio el propietario de un departamento de dos ambientes en pleno Belgrano, cuyo edificio tiene 15 años de antigüedad y su anuncio clasificado lo ofertaba a 92.000 dólares.
«Con los billetes en la mano puedo aceptar 79.000 dólares», argumentó.
Dólar oculto
En el relevamiento, este medio dio con algunas propiedades usadas tasadas íntegramente en moneda local.
En estas «rarezas», iProfesional.com indagó el por qué de esta decisión.
El argumento en los anuncios tenía un hilo conductor: «Necesito vender para comprar otra propiedad para la que me aceptan todo en pesos».
Aunque, al indagar, comparando junto a inmobiliarias de la zona unidades de similares características, se observó que tenían «oculto» un valor cercano a los a los $7.
En efecto, el monto total pesificado resultaba ser un 40% superior en comparación al precio del metro cuadrado para una unidad de esas características en esos barrios.
El metro cuadrado, inflexible
Pese al brutal desplome del sector inmobiliario que se diera en 2012, que según los propios actores ha sido el peor año de la década, algo que no pasa desapercibido es que el precio del metro cuadrado «resistió».
Esta reticencia a la baja no hace otra cosa que demostrar las dotes del ladrillo como refugio seguro.
«El precio del metro cuadrado no cayó por una razón muy sencilla: quienes ofrecen sus inmuebles no están endeudados. Por eso mismo pueden aguantar hasta que el mercado se recupere», recalca Armando Pepe, presidente del SOM y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
Proyectos pesificadores
El paso del tiempo ha hecho olvidar proyectos pesificadores que tiempo atrás levantaron mucha polvareda.
Una iniciativa, que estuvo bajo estudio del Gobierno, era la de hacer intervenir en todas las operaciones inmobiliarias a un banco oficial. Al hacerlo, se apuntaba a que el precio quede establecido en pesos al tipo de cambio oficial o -en el caso de pactarse en divisas estadounidenses- que las mismas hayan sido declaradas ante la AFIP.
Otros proyectos pesificadores fueron presentados en el Congreso. Uno ha sido el impulsado por el senador oficialista Edgardo Depetri -aquél que levantara tanta polémica- y otro por Jaime Linares, del Frente Amplio Progresista (FAP), aunque con menos difusión pública.
«Todos aquellos acuerdos, contratos y/o convenciones (…) de bienes muebles e inmuebles, sólo tendrán validez si se realizan en la moneda de curso legal», reza la iniciativa de Depetri.
En tanto, el de Linares apunta a que las transacciones sean ofertadas y cerradas en moneda local y las que están pactadas en otra divisa puedan ser canceladas en billetes argentinos al cambio oficial del día.
Sin embargo, estas iniciativas fueron quedando relegadas ante la aparición de otro marco -aun en estudio- que apunta a la pesificación de contratos: la reforma del Código Civil y Comercial, que estipula cambios en la normativa vigente (artículos 765 y 766).
El artículo 765 impulsado por el Ejecutivo indica que si en el contrato se estipuló dar moneda que no sea pesos, el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal, de conformidad con la cotización oficial.
El artículo 766 -que ratificaba que el deudor debe pagar en la moneda designada- eliminó la aclaración de que eso incluye los contratos tanto en pesos como en moneda del exterior.
Así, en los dos artículos se establece que una obligación estipulada en divisa extranjera puede ser cancelada «en moneda de curso legal», es decir, en pesos.
Todas estas iniciativas tienen como eje conductor el imponer un mayor protagonismo del signo monetario argentino.
Pero los dueños de viviendas no entienden razones. Saben que la misma se desvaloriza a razón de un 25% anual.
Quieren los dólares verdes arriba de la mesa y, en caso de aceptar una parte en pesos, el único color que les sienta bien es el celeste tirando a blue.
mdzol.com